اهرم مالی

تعریف اهرم اینست که با مقدار کمی از چیزی، کار بیشتری انجام دهید. مثلا شخصی که پولش را در بانک می گذارد. هیچ اهرمی ندارد و پول فقط پول خودش است.

یک دلار پس انداز شده ضریب اهرم 1:1 دارد؛ یعنی پس انداز کننده همه پولش را به همان صورتی که بوده، کنار گذاشته است.

در سرمایه گذاران آپارتمان سیصد واحدی ام، بانکدارم هشتاد درصد از هفده میلیون دلار را در ملک من سرمایه گذاری کرد. ضریب من 1:4 است؛ یعنی به ازای هر دلاری که در این معامله سرمایه گذاری می کنم، بانک به من چهار دلار وام می دهد.

نظریه اثر ثروت از توهم ثروت خالص ناشی شده است. ثروت خالص، ارزش داشته هایتان منهای بدهی تان است. وقتی ارزش یک خانه بالا می رود، خیلی از افراد فکر می کنند ثروت خالصشان بیشتر شده است. من به دلایل زیر ثروت خالص را بی ارزش می دانم:

        1- ثروت خالص براساس دارایی هاییی مشخص می شود که اغلب افت قیمت دارند. من وقتی یک فرم درخواست ام را پر می کنم. اجازه وارد کردن اکثر چیزهایمان را در ستون دارایی هایمان داریم.

ما اجازه داریم لباس، پیراهن، کراوات و کفش کسب و کارم را به عنوان دارایی دقیقا در همان ستونی یادداشت کنم که اتومبیلم را می نویسم. من و شما می دانیم که یک پیراهن استفاده شده ارزش بسیار ناچیزی دارد و ارزش یک اتومبیل استفاده شده از یک اتومبیل نو بسیار کمتر است.

         2- ثروت خالص معمولا با نزول ارزش دلار، بیشتر می شود. برخی از خانه ها به دلیل کاهش ارزش دلار، قیمتشان افزایش یافته است. به بیان دیگر ارزش خانه هیچ گاه بالا نمی رود و فقط دلارهای بیشتری برای خرید آن خانه نیاز است.

ارزش دارایی ها براساس تورم نیست

ارزش آپارتمان هفده میلیون دلاری براساس تورم یا هزینه های ساخت آن مشخص نمی شود. هزینه مهم است؛ ولی من فکر نمی کنم به خاطر برخی شرایط جادویی و غیرقابل مشاهده بازار، هزینه ساخت و ساز من بالا برود. افزایش ثروت خالص برای من یک حس خوب محسوب نمی شود. از سقوط بازار نیز حس بدی پیدا نمی کنم. به همین خاطر است که فراز و نشیب های بازار چندان نبایستی ما را نگران نمی کند. ارزش آپارتمان براسا اجاره ای مشخص می شود که مستاجران آن آپارتمان پرداخت می کنند.

تصور کنید که برای مثال، ارزش واقعی یک آپارتمان همان ارزشی است که مستاجران آن آپارتمان به آن فکر می کنند. اگر مستاجر فکر کند اجاره آپارتمانی برای یک ماه پانصد دلار است، ارزش آن ملک همان مقدار است. 

اگر صاحب آپارتمان بتواند ارزش ادراکی ملک را برای مستاجران بالا ببرد، خود شخص ارزش ملک را بالا برده است، نه بازار .

اگر صاحب ملک اجاره ملک را بدون بالا بردن ارزش ادراکی آن افزایش دهد، مستاجرانش به کمپ اسکان نقل مکان خواهند کرد. ارزش ملک اجاره ای به شغل ها، حقوق ها، جمعیت، منابع محلی و عرضه و تقاضای مسکن مقرون به صرفه بستگی دارد. 

در زمان سقوط قیمت مسکن، معمولا تقاضا برای واحد اجاره ای بیشتر می شود، در نتیجه اجاره بها افزایش می یابد. در این صورت احتمالا ارزش املاک اجاره ای صاحب ملک هم افزایش می یابد؛ حتی اگر ارزش ملکی که شخص در آن سکونت دارد، کاهش یابد. 

گاهی می شنویم که" سود بیشتر، خطر بیشتری را به همراه دارد." به بیان دیگر اعمال اهرم مالی خطرناک است. این جمله درست نیست. اهرم مالی زمانی خطرناک است که مردم روی دارایی ای سرمایه گذاری کنند که هیچ کنترلی بر آن ندارند. اگر شخصی کنترل مالی داشته باشد، اهرم مالی می تواند با حداقل خطر اعمال شود. 

همان طور که در بالا به آن اشاره شد، آپارتمان میلیون دلاری شخصی، یک سرمایه گذاری خوب برای اعمال اهرم مالی است؛ زیرا آن شخص روی همه فعالیت ها کنترل دارد و همین فعالیت ها ارزش سرمایه گذاری را مشخص می کند. 

یک خانه سرمایه گذاری خوبی نیست و اعمال اهرم مالی بر روی آن خطرناک است؛ زیرا هیچ کنترلی روی ارزش خانه وجود ندارد. ارزش خانه به بازار و قدرت خرید ارزی بستگی دارد که با ان پول خانه پرداخت می شود. این ها از کنترل شما خارج هستند. 

در ادامه بیشتر بخوانید:

تلاش همه جانبه

لایه های مغز

سخت پسندی در تصمیم